俗话说“一铺养三代”，商铺投资对很多人来讲都是一个看起来很多利润的板块。但是真的想做商铺投资，并且将商铺投资做好的话，还是有很多需要认真学习的专业知识，例如商铺投资的回报率怎么算？商铺投资注意事项有哪些？
小编将详细解答商铺投资的具体知识，包括商铺投资指南、商铺投资回报率怎么算、商铺投资回报率与商铺产权的关系，商铺投资注意事项，让你通过本专题轻松学习到商铺投资的关键知识，做一个挣钱的商铺投资。
商铺投资指南一——街铺是明智的选择
如何选择一个黄金地段是关键选择商铺，不需要太多经验和专业。只要你了解这个城市，知道你所要投资区域的消费群体和主要业态，只需通过简单的计算就能甄别出值得投资的商铺。
“位置、位置、还是位置”，这是业内人士提出的选择商铺的首要标准，进一步可解读成“所选城市在全国的地位、所选区域在城市中的位置、单个项目在区域中的位置”。而只有零售业蓬勃的城市，商铺才值得投资。
有关统计数据显示，一般经营稳定的商场商铺收益率在6％至9％之间就比较乐观，但街铺的收益会在15％至17％左右的收益。
街铺收益已经成为各地地产投资财富的重要来源，特别是街铺，它成了投资的香饽饽。在街铺稀缺的情况下，商场成为挑动深圳资本的起搏器，商铺投资成为深圳商业经济的催化剂。从最早的产权式商铺到主题式商铺、再到Mall商城、物流中心，商场虽然规模越做越大、数量越来越多、门槛越降越低，但是商铺的风险却越来越大，商铺与街铺的价值差距迅速再次拉大，正如当年的东门老街的“门面”、华强北的“底铺”一样。
商铺投资指南二——专业市场是明智的选择
专业市场在对区域业态的深入研究基础上，对零散商业的深度整合，具备了区域市场基础和广泛的市场辐射力。
与零散市场相比，专业市场的投资优势是显而易见的，无论在投资收益，还是投资风险、经营特点、市场影响、区位依赖、商铺之间的差异、品牌塑造、消费习惯等均具有明显“比较优势”。
在现实市场中，零散市场的“铺差”(不同铺位之间的价值差异)是极其明显的，即便是一路之隔或紧邻的两个商铺，价格天渊之别是常见的事情，比如东门某铺位曾创下28万元／平方米的天价，而其相邻的商铺却大打折扣。专业市场的“铺差”就大大弱化，它更强调平均利润和长期收益。
更重要的是，专业市场强调的是“共势”，投资收益共同形成并且相当稳定，共同分摊投资风险；经营相对稳定，业态固定并且具备规模优势；受市场影响程度相当低，区位影响程度相对较弱，专业市场品牌塑造容易，有助于维系忠诚客户、重复消费和口碑传颂。
商铺投资回报率公式
人人都说“投资商铺是金”、“一铺养三代”，商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念的日趋成熟，商铺确实受到了越来越多的投资者的关注，那商铺出租投资回报到底达多少才是合算的呢？
商铺投资回报率多少才合理？ 收益率8%是分水岭
一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算：
公式一:主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：(税后月租金-每月物业管理费)×12 =年租金收入，而年租金收入/购买商铺总价=年投资收益率。反之，用购买商铺总价/年租金收入=投资回收年限。
公式二:主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入;(首期房款+按揭贷款)/年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入/(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。
商铺投资回报率之支出
当然，投资是为了赚钱。那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。上面所列的商铺投资回报率计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。
第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契税，这项为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。
要提醒投资者的是，虽然投资商铺赢利前景看好，但是并非所有商铺都能保证赚钱。对于想投资小型商铺的投资者来说，首先要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等。而且，要瞄准新建市场。一般说来，新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多，如果到有发展潜力的新市场购置经营门面，则升值的潜力大，投资少，其次，要盯住一些新开发的城区。任何投资都是有风险的，同样投资商铺，有的人赚了大钱，而有的人可能连本都收不回来。所以，一定要注意避免投资风险。
公式二:主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入;(首期房款+按揭贷款)/年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入/(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。
商铺投资回报率——和商铺产权没有关系
产权商铺主要是相对于使用权商铺而言，产权商铺最大的好处在于能贷款，而使用权商铺不能。商业银行对个人购买产权商铺提供的按揭贷款，首付最低50%，比照基准利率或上浮。
产权商铺的另一个理论上的好处是能再次出售，但是等到你把商铺转手卖掉的时候，会发现买卖差价的大半都变成了税金：土地增值税占差价的30%至60%，营业税占差价5.55%以上，个人所得税占差价的近20%，加起来是差价的55%到85%。况且，如果你是因为租金提不上去甚至租不出去要卖掉，谁会愿意以更高的价格接手一个烂铺呢？
因此，商铺有产权，和商铺投资回报率没有必然关系。
至于使用权商铺，除非是位于商业氛围成熟的闹市，可见的租金回报超过15%，否则，按照10%回报率计算，50万元买来使用权，第10年赚回本，15年到期时，账面上只有25万元盈利。而50万元即使不买商铺，以5年期人民币整存整取利率5.5%、到期转存计算，15年后的本息总额是103.6万元，15年的利息总额53.6万元，比买使用权商铺多赚28.6万元。
商铺投资注意事项一：因地制宜选行业
位于交通枢纽处的商铺，应以经营日常用品或价格低、便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化、办公用品为主，且商品的档次应相对较高。位于学校附近的商铺，应以经营文具、饮食、日常用品为主。在投资商铺之前，就应该为它寻找“出路”。
商铺投资注意事项二：坚决“傍大款”
如果你相中的商铺位于著名连锁店或强势品牌专卖店附近，甚至就在这些店面的隔壁，那么，你大可省去考察商铺市场的时间和精力，因为你的商铺将可以借助这些店面的品牌效应招揽顾客。
商铺投资注意事项三：巧用“物以类聚”
管理部门并没有对某一条街道、某一个市场的经营进行规定，但在长期经营中，某条街道或某一个区域，很可能自发形成销售某类商品的“集中市场”。
商铺投资注意事项四：独立门面不可少
有的店面没有独立的门面，自然就会失去独立的广告空间，你也就失去了在店前施展营销智慧的空间，这会给店面今后的促销带来很大麻烦。
商铺投资注意事项五：周边民众购买力需知晓
商铺周边人群购买力的大小和质量，决定了商铺的基本价值。当然，在那些购买力较强的区域，商铺的价值高，你获得投资回报的成本也相对较高。
商铺投资注意事项六:人流量很重要
投资商铺的收益在很大程度上取决于人流量。真正支撑商铺长期盈利的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交、地铁的客流)。
商铺投资注意事项七：路边店能讨巧
如果商铺位于一条道路的一侧，就拥有了道路上来回两个方向的客流，这种临街的商铺，价值不低。
商铺投资注意事项八：建筑结构必须好
建筑物的结构也直接影响到商铺的价值，这一点很多人都没想到。建筑物的结构多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构，或者大跨度的无柱类结构(如体育场馆)，这些结构的优点是：展示性能好，便于分隔、组合，利于布置和商品摆放。
商铺投资注意事项九：了解商铺的开发商
选择品牌开发商，确保资金安全，是成功投资商铺的一个重要方面。实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，这对商铺的商业前景来说就是一种保证。
商铺投资注意事项十：周边交通要便利
理想状态下的商铺或商业街市，应具备接纳八方来客的交通设施，周边拥有轨道交通、公交车站点，当然，停车场也是不可或缺的。
商铺投资注意事项十一：不忽略发展空间
投资商业物业要具有发展的眼光。有一些看似位置较偏的商铺，前期租金很低，商户难寻，似乎没啥“钱”途，不过你可别忘了，任何事情都可能发生变化。
商铺投资注意事项十二：把握投资时机有诀窍
从总体上说，经济形势良好、商业景气、商业利润高于社会平均利润的时期，未必是投资商铺的最佳时机，投资者选择商铺的空间很小，而且获得商铺要付出的成本很高。反之，在有发展潜力的区域，商业气候尚未形成或正在形成中，投资者可以在较大的范围内选择商铺，需要付出的成本也相对较低。
